Negli ultimi anni la mappa delle asset class immobiliari è stata profondamente ridisegnata dall’accelerazione tecnologica, che non si è limitata ad adeguare l’offerta, ma ha abilitato nuovi modelli di consumo, lavoro e produzione. La pandemia ha agito da catalizzatore, ma è l’innovazione digitale a guidare trasformazioni strutturali che hanno modificato in tempi rapidi abitudini consolidate. In questo contesto, l’immobiliare si configura come infrastruttura abilitante dei nuovi processi digitali.

Logistica e data center rappresentano i segmenti più dinamici: la prima ha registrato una crescita significativa per sostenere l’evoluzione dei sistemi distributivi, mentre i data center stanno diventando un target primario per gli investitori, spinti dalla centralità crescente del dato. Il comparto industriale tradizionale ha invece mostrato un’evoluzione più ordinaria, con cambiamenti di tipo qualitativo e finanziario (tra cui il crescente ricorso al sale & lease back), senza una trasformazione strutturale paragonabile a quella degli altri segmenti.

Nel complesso, il conglomerato I-L-DC presenta dinamiche eterogenee, con i segmenti maturi (industrial) che si muovono con un ritmo lento, quelli logistici a ritmo intermedio, mentre le nuove leve (i data center) con un ritmo più veloce. Difficile dire se in futuro marceranno all’unisono, più facile prevedere che taluni eccessi di esuberanza tenderanno in futuro a normalizzarsi.