RIPRESA E CRESCITA DEL MERCATO RESIDENZIALE NEL 2024: TRAINANO IL SETTORE UNA POLITICA MONETARIA PIÙ FAVOREVOLE E IL BISOGNO DI GRATIFICAZIONE E BENESSERE DELLE FAMIGLIE

Dondi: “Mentre il mercato residenziale italiano mostra segnali di ripresa, rimangono molte sfide da affrontare. La sostenibilità economica e il supporto delle politiche monetarie saranno cruciali per garantire una crescita stabile e inclusiva”.

Il mercato immobiliare italiano ha registrato una ripresa nel 2024 con 719.578 transazioni, si è osservato un incremento dell’1,3% rispetto all’anno precedente. Le principali dieci città italiane hanno mostrato una crescita del mercato immobiliare dell’1,5%, evidenziando un recupero rispetto ai periodi precedenti.

I prezzi medi nelle principali dieci città hanno visto un aumento dello 0,7% rispetto al 2023. Il tempo medio di vendita è leggermente calato, da 128 a 122 giorni, e gli sconti medi tra il prezzo richiesto e il prezzo di chiusura sono scesi al 10,3%. Vi è una maggiore preferenza per i comuni medio-piccoli e piccoli, trainata da smart working, costi più accessibili e nuove esigenze abitative. Le grandi superfici (>150 mq) hanno mantenuto una quota stabile sopra il 7% nel 2024, mentre i microtagli (<50 mq) sono aumentati oltre il 6%. Tuttavia, i tagli medi (75–100 mq), pur restando rilevanti, sono diminuiti. I trilocali dominano il mercato sia per domanda sia per offerta, offrendo un equilibrio perfetto. Bilocali e monolocali mostrano una domanda superiore all’offerta, soprattutto nel nuovo, creando opportunità per costruttori e investitori. Al contrario, i quadrilocali e i tagli grandi presentano un’offerta eccedente, con un rischio di invenduto.

“Il 2024 si è rivelato un anno di ripresa e crescita per il mercato immobiliare italiano. Con un aumento delle transazioni, una stabilizzazione dei prezzi e tempi di vendita ridotti, il settore dimostra di essere resiliente e in grado di adattarsi alle nuove esigenze dei cittadini – ha dichiarato Luca Dondi Dall’Orologio, amministratore delegato di Patrigest/Gruppo Gabetti -. Questo trend positivo è evidente sia nei capoluoghi (+1,3%) sia nei non capoluoghi (+1,3%). Le principali dieci città italiane hanno mostrato una crescita del mercato immobiliare dell’1,5%, evidenziando un recupero significativo rispetto ai periodi precedenti. I prezzi medi nelle principali dieci città urbane hanno visto un aumento dello 0,7% rispetto al 2023. Il tempo medio di vendita è leggermente calato, da 128 a 122 giorni, e gli sconti medi tra il prezzo richiesto e il prezzo di chiusura sono scesi al 10,3%”.

FATTORI ECONOMICI E PSICOLOGICI ALLA BASE DELLA RIPRESA

“Le persone e le famiglie italiane vivono un periodo di grandi cambiamenti nel settore residenziale. Dopo una fase di appannamento dovuta alle mutate condizioni di accesso al credito, il mercato immobiliare residenziale sta mostrando segnali di ripresa. Questa ripresa è sostenuta da due fattori principali: una politica monetaria più accomodante e il bisogno di autogratificazione e benessere – specifica Dondi. –  Il primo fattore, di natura economica, si manifesta nell’aumento delle transazioni immobiliari sostenute dai mutui, mentre il secondo fattore, di carattere psicologico-comportamentale, riflette l’aumentata esigenza di benessere e piacere in un contesto di preoccupazioni e incertezze. La casa rappresenta uno strumento di protezione e di gratificazione, per cui le famiglie sono disposte a fare sacrifici”.

Prosegue Dondi: “Se il fattore emotivo costituisce la scintilla, la sostenibilità economica rimane il combustibile indispensabile per concretizzare le volontà. Ecco che il ricorso al credito prima, la riduzione degli spazi (anche in ragione di una contrazione del numero medio di componenti per nucleo) e la spinta verso l’hinterland poi, rappresentano conseguenze inevitabili di una stagione che ha indebolito le capacità di spesa delle famiglie. Col passare dei mesi, le distanze anziché ridursi, si sono addirittura ampliate: le capacità di resistenza delle famiglie, già messe a dura prova dagli effetti delle fiammate inflattive degli scorsi anni, si stanno progressivamente riducendo. Questo accentua il rischio di ampliamento della fascia di disagio ed emarginazione. La perdita di potere di acquisto finisce per accentuare la propensione al risparmio, erodendo i tentativi di salvaguardia del tenore di vita. In questo quadro complesso, la casa continua a occupare un ruolo di preminenza nelle scelte di investimento delle famiglie italiane”.

Il quadro che emerge dai dati del rinnovato Ufficio Studi del Gruppo Gabetti, ora Research & Data Intelligence di Patrigest, società del Gruppo Gabetti, restituisce l’immagine di una crescita della ricerca verso l’hinterland, per ragioni economiche prima ancora che ambientali. Un mercato che si muove per trovare accessibilità, lasciando dietro di sé spazi per una domanda più abbiente, con conseguente ricomposizione sociale e omologazione dell’offerta commerciale, specie nei centri urbani più grandi e rinomati.

“Il vistoso rallentamento della crescita economica domestica e internazionale, le tensioni commerciali innescate dall’inasprimento dei dazi voluto dalla nuova amministrazione americana e il proliferare di focolai bellici in contesti avanzati hanno contribuito ad accrescere il clima di timore e preoccupazione anche in Italia. Il 2025 si è aperto all’insegna di sensazioni contrastanti, da una parte insicurezza e inquietudine per le conseguenze degli accadimenti mondiali sulle prospettive di crescita del Paese e sulla capacità di spesa delle famiglie, dall’altra curiosità e ottimismo sulle possibilità di superamento dell’impasse diplomatica e sull’avvio di una fase finalmente negoziale. In conclusione, mentre il mercato residenziale italiano mostra segnali di ripresa, rimangono molte sfide da affrontare. La sostenibilità economica e il supporto delle politiche monetarie saranno cruciali per garantire una crescita stabile e inclusiva”.

Un fattore di crescente scollamento tra desiderata della domanda e caratteristiche dell’offerta è costituito dalla sostenibilità economica degli immobili. Se da una parte si fa strada una maggiore attenzione alle caratteristiche prestazionali degli immobili, dall’altra, il patrimonio residenziale italiano rimane fortemente energivoro e lontano dalle prescrizioni europee.

Il mismatch tra domanda e offerta non è solo tipologico, talvolta è anche quantitativo, come accade in alcune delle grandi città dove la carenza di offerta ha alimentato l’ascesa dei prezzi e pressoché ovunque con riferimento al comparto locativo, in corrispondenza del quale a una domanda in continua ascesa fa riscontro una contrazione di alloggi sul mercato, con conseguente flessione del numero di contratti stipulati. A orientare le scelte dei multiproprietari privati sono le preoccupazioni di morosità e la redditività del segmento degli affitti brevi, la cui incidenza sullo stock di offerta potenziale rimane comunque ampiamente minoritaria. L’assenza di una politica di settore e lo scarso interesse degli investitori istituzionali sono tra le principali cause alla base del progressivo inaridimento di un canale fondamentale per la mobilità sociale e la competitività del Paese.

In ultima analisi, il mercato residenziale è tornato a sollevare la testa, ma sarebbe un errore darne una rappresentazione unicamente aggregata perché sono le dinamiche interne a consentire di disporre degli strumenti per affrontare le sfide in tempi complessi.